樓市上月成交低迷 大戶型及別墅最難賣東莞

11月，樓市政策影響持續(xù)發(fā)酵，市場信心較低，觀望情緒仍濃，來訪量持續(xù)低位徘徊。

據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，東莞住宅樓市成交已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)斷崖式下跌，11月東莞住宅成交45.87萬平方米（合計(jì)4386套），創(chuàng)年內(nèi)除春節(jié)月外新低，無論按面積還是套數(shù)，環(huán)比降幅均超過30%。從成交項(xiàng)目看，近八成項(xiàng)目成交量不足20套，成交量不足10套的就有六成項(xiàng)目。

品牌房企加大推貨力度

記者了解到，經(jīng)過10月長達(dá)一個(gè)月時(shí)間的調(diào)整后，大部分項(xiàng)目保持原有的推貨計(jì)劃，11月樓市供應(yīng)量明顯增大，尤其品牌房企推貨力度較大，是市場供應(yīng)主力軍。

業(yè)內(nèi)人士分析，這是因?yàn)椋阂环矫?，品牌房企每年均有業(yè)績考核任務(wù)，年底沖刺力度加大；另一方面，基于對明年樓市形勢不樂觀預(yù)判，部分品牌房企緊抓年底置業(yè)高峰期為2017年的業(yè)績提前跑量，減輕資金回籠壓力。

據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月分別有萬科珠江東岸、星城翠瓏灣、綠地大都會(huì)、虎門碧桂園、碧桂園十里江灣、南部灣萬科城、中信紅樹山、恒大翡翠豪庭、光大山湖城等32個(gè)項(xiàng)目集中供應(yīng)83.73萬平方米（合計(jì)8593套），按面積環(huán)比上升42.44%，按套數(shù)環(huán)比上升69.05%。

從住宅物業(yè)類型來看，11月供應(yīng)出現(xiàn)激增的主要是洋房產(chǎn)品，共供應(yīng)6857套，環(huán)比大幅增長47.72%。因多家銀行對144平方米以上的住宅產(chǎn)品的首付提高至六成，大戶型及別墅產(chǎn)品走貨艱難，開發(fā)商資金回籠更加依賴剛需產(chǎn)品。因此，許多開發(fā)商在推貨策略方面也作了相應(yīng)調(diào)整，主要加大120平方米以下的剛需產(chǎn)品供應(yīng)量。11月70—120平方米的產(chǎn)品供應(yīng)比重大增至85%，并創(chuàng)年內(nèi)新高。另外，11月公寓推售量也有所增大，環(huán)比增長642.31%，其中星城翠瓏灣、塑金國際、中集智薈園、無雙的公寓供應(yīng)套數(shù)均超過180套以上。

大戶型及別墅跌幅最大

據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月各鎮(zhèn)街住宅成交中，75%的鎮(zhèn)街環(huán)比大幅降溫，其中臨深區(qū)域降幅最猛，如松山湖、塘廈、清溪、鳳崗的降幅均超過70%。

究其原因，中原地產(chǎn)東莞市場策略部總監(jiān)車德銳認(rèn)為，一是臨深區(qū)域成交客戶中，深圳客比例較高，而此次新政調(diào)控對深圳客的打擊較大，臨深市場反應(yīng)自然更為明顯；二是受新政影響，投資客大幅退潮，臨深住宅單價(jià)高、總價(jià)高，剛需自住客購買力有限；三是大部分開發(fā)商也在觀望，房價(jià)高企難下，與此同時(shí)客戶看跌心理嚴(yán)重，入市意愿低；四是首付比例顯著提高導(dǎo)致大戶型及別墅出貨艱難，成交量加速探底。

從產(chǎn)品面積段看，大戶型及別墅產(chǎn)品因首付比例大幅上調(diào)至六成導(dǎo)致成交量劇跌。從總價(jià)段來看，11月總價(jià)在250萬元以上的洋房成交量環(huán)比跌幅均超過56%，其中200萬—250萬元總價(jià)的洋房成交跌幅也很大，高達(dá)42.74%；而100萬—150萬元低總價(jià)的成交降幅相對要小很多，為15.78%。

新政出臺(tái)后，投資客觀望，市場成交主要靠剛需客支撐，而面對東莞目前的房價(jià)水平，本地剛需客購買力不足，部分深圳剛需客購買力也遇到瓶頸。加上受新政影響，客戶心理價(jià)格明顯下降，對開發(fā)商促銷優(yōu)惠等要求增多。因此，高總價(jià)產(chǎn)品成交量跌得最慘。